Il 2026 segna un punto di svolta per gli affitti brevi in Italia
Le nuove normative approvate tra la fine del 2025 e l'inizio del 2026 stanno ridisegnando completamente il settore degli affitti brevi. Se gestisci o stai pensando di gestire strutture turistiche, è fondamentale capire cosa cambia e come adeguarsi.
La soglia imprenditoriale: da 5+ a 3+ immobili
Il DL 145/2023 (Decreto Anticipi) aveva fissato a più di 4 unità immobiliari il limite per la gestione non imprenditoriale. Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), la soglia è stata abbassata: dal 1° gennaio 2026, chi destina 3 o più appartamenti a locazione breve è tenuto ad operare in forma imprenditoriale con partita IVA e presentazione della SCIA.
Questa norma sta accelerando la professionalizzazione del settore: molti host amatoriali dovranno scegliere se strutturarsi o ridurre il portfolio, e la domanda di property manager professionisti aumenterà.
CIN — Codice Identificativo Nazionale
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è ormai obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazione breve. Deve essere esposto all'esterno della struttura, indicato in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, sito proprio) e comunicato alla Questura per le schedine alloggiati.
DAC7 — Obblighi di Comunicazione Fiscale
La direttiva europea DAC7 impone ai gestori di piattaforme online di comunicare i dati dei redditi generati dai proprietari alle autorità fiscali di ciascun paese. In pratica le OTA (Airbnb, Booking, ecc.) invieranno automaticamente i dati all'Agenzia delle Entrate, non sarà più possibile "dimenticare" di dichiarare i redditi da affitti brevi, e i property manager dovranno garantire reportistica accurata ai propri clienti.
Nuovi Codici ATECO
Dal 2025 la classificazione ATECO è stata aggiornata con codici più specifici per il settore dell'ospitalità extralberghiera. Se stai aprendo partita IVA per gestire affitti brevi, confrontati con il tuo commercialista per scegliere il codice più adatto alla tua attività.
Cosa fare adesso
- Verifica la tua posizione: dal 2026, con 3 o più appartamenti in locazione breve scatta l'obbligo di partita IVA e SCIA
- Richiedi il CIN per tutte le strutture che gestisci
- Aggiorna la reportistica per essere conforme al DAC7
- Consulta un commercialista specializzato nel settore turistico
- Valuta un gestionale che integri tutti questi adempimenti automaticamente
Se hai bisogno di supporto per adeguarti alle nuove normative, contattami per una consulenza personalizzata.