Cedolare Secca sugli Affitti Brevi: Cosa Cambia nel 2026

Il regime fiscale degli affitti brevi: un quadro in evoluzione

La cedolare secca è il regime fiscale più utilizzato dai proprietari che affittano a breve termine. Ma dal 2024 in poi le regole sono cambiate in modo significativo — e nel 2026 ci sono ulteriori novità. Se hai un immobile in Valtellina, sul Lago di Como o altrove e lo affitti per brevi periodi, questa guida ti spiega cosa si applica oggi e come ottimizzare la tua posizione fiscale.

Le aliquote in vigore dal 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema a tre scaglioni per la cedolare secca sugli affitti brevi:

Come si determina "primo" e "secondo"

Il contribuente sceglie in sede di dichiarazione dei redditi quale immobile beneficia dell'aliquota agevolata al 21%. La scelta si esercita per anno fiscale. Il conteggio si basa sulle unità catastali: affittare più stanze nello stesso appartamento conta come un solo immobile.

Chi può usare la cedolare secca

Requisiti

• Solo persone fisiche (non società, non chi opera con P.IVA sull'attività di locazione)
• Il reddito deve restare classificato come reddito fondiario, non d'impresa
• Il locatore deve essere proprietario, usufruttuario o titolare di un diritto reale sull'immobile

La soglia imprenditoriale

Questo è il punto cruciale. La soglia oltre la quale scatta l'obbligo di operare come impresa si è progressivamente abbassata:

Dal 2026, se destini 3 o più immobili a locazione breve, scattano automaticamente: obbligo di apertura P.IVA, presentazione SCIA, iscrizione INPS Gestione Commercianti. Il reddito diventa d'impresa e la cedolare secca non è più applicabile.

Nota importante: la soglia si calcola sul singolo proprietario, non sul property manager. Se possiedi 2 immobili e li affidi a un PM, resti sotto la soglia. Il PM, che opera con la propria P.IVA, può gestire un numero illimitato di proprietà per conto di diversi clienti.

La ritenuta del 21% delle piattaforme

Dal 2024, Airbnb e Booking.com operano come sostituti d'imposta: trattengono automaticamente il 21% sui canoni prima di versare al proprietario.

Come funziona in pratica:

• Se opti per la cedolare secca al 21%: la ritenuta OTA è a titolo d'imposta — è definitiva, non devi versare altro
• Se opti per la cedolare al 26% (secondo immobile): la ritenuta 21% è un acconto — il 5% residuo lo versi in dichiarazione
• Se non opti per la cedolare secca: la ritenuta 21% è un acconto IRPEF

Le piattaforme rilasciano la Certificazione Unica (CU) entro il 16 marzo dell'anno successivo — documento necessario per la dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca vs IRPEF: quando conviene

Gli scaglioni IRPEF 2026 sono:

Il confronto

Vantaggi aggiuntivi della cedolare secca

Oltre all'aliquota più bassa, la cedolare secca ti fa risparmiare anche sulle addizionali regionali (che variano dallo 0,9% al 3,3% a seconda della regione) e sulle addizionali comunali (fino allo 0,8%). Questi costi aggiuntivi non si applicano ai redditi soggetti a cedolare secca — rendendo il vantaggio reale ancora più ampio.

Quando l'IRPEF può essere meglio

La cedolare secca ha uno svantaggio: il reddito soggetto a cedolare non consente deduzioni o detrazioni su quella quota di reddito. Se hai un reddito complessivo basso (sotto i 28.000 €) e molte spese detraibili (mediche, ristrutturazione, interessi mutuo), l'IRPEF ordinaria potrebbe convenirti di più. In questi casi, il consiglio è sempre lo stesso: fai i conti con il commercialista.

Cedolare secca e property manager

Se affidi il tuo immobile a un property manager, mantieni il pieno diritto alla cedolare secca. L'opzione fiscale è del proprietario, non dell'intermediario.

Il PM che incassa per tuo conto agisce come sostituto d'imposta: trattiene il 21% e lo versa all'Erario, rilasciandoti la CU per la dichiarazione.

Attenzione: il conteggio degli immobili per la soglia imprenditoriale (massimo 2) si fa in capo a te come proprietario — non importa se usi PM diversi o se gestisci direttamente. Se possiedi 3 o più immobili destinati a locazione breve, scatta comunque la presunzione di impresa.

Come optare per la cedolare secca

Per gli affitti brevi (sotto i 30 giorni), la procedura è semplice:

• Non serve registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate
• L'opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi (Modello 730, Quadro B oppure Modello Redditi PF, Quadro RB)
• Puoi scegliere la cedolare secca per un immobile e l'IRPEF per un altro — la scelta è per singolo immobile

Per i contratti più lunghi (30 giorni o più), la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni e l'opzione cedolare si esercita in sede di registrazione tramite il modello RLI.

IMU: la cedolare secca non ti salva

Un punto che molti dimenticano: la cedolare secca non esenta dall'IMU. Se l'immobile non è la tua abitazione principale, l'IMU è dovuta con aliquota variabile per Comune (base 0,86%, massimo 1,06%). Scadenze: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre.

Riepilogo: cosa fare nel 2026

1. Hai 1-2 immobili in locazione breve: puoi usare la cedolare secca (21% sul primo, 26% sul secondo). Nessun obbligo di P.IVA
2. Hai 3+ immobili: scatta la presunzione di impresa. Confrontati con il commercialista per la struttura fiscale più adatta
3. Usi un PM: il tuo diritto alla cedolare secca non cambia. Il PM trattiene il 21% come sostituto d'imposta
4. Le OTA trattengono già il 21%: se opti per la cedolare al 21% sul primo immobile, non devi versare altro su quel reddito

La fiscalità degli affitti brevi si è complicata. Se hai dubbi, il mio consiglio è rivolgerti a un commercialista specializzato nel settore turistico — non tutti conoscono le specificità di questo mercato.

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