Il 2026 segna un punto di svolta per gli affitti brevi in Italia
Le nuove normative approvate tra la fine del 2025 e l'inizio del 2026 stanno ridisegnando completamente il settore degli affitti brevi. Se gestisci o stai pensando di gestire strutture turistiche, è fondamentale capire cosa cambia e come adeguarsi.
Il limite dei 2 appartamenti
La novità più impattante è senza dubbio il limite di 2 unità immobiliari per la gestione non imprenditoriale. Questo significa che chi gestisce 3 o più appartamenti dovrà necessariamente aprire una partita IVA e operare come imprenditore.
Questa norma avrà un effetto a cascata enorme: migliaia di host amatoriali dovranno scegliere se professionalizzarsi o ridurre il portfolio, la domanda di property manager professionisti aumenterà significativamente, e chi è già strutturato come PM avrà un vantaggio competitivo enorme.
CIN — Codice Identificativo Nazionale
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è ormai obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazione breve. Deve essere esposto all'esterno della struttura, indicato in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, sito proprio) e comunicato alla Questura per le schedine alloggiati.
DAC7 — Obblighi di Comunicazione Fiscale
La direttiva europea DAC7 impone ai gestori di piattaforme online di comunicare i dati dei redditi generati dai proprietari alle autorità fiscali di ciascun paese. In pratica le OTA (Airbnb, Booking, ecc.) invieranno automaticamente i dati all'Agenzia delle Entrate, non sarà più possibile "dimenticare" di dichiarare i redditi da affitti brevi, e i property manager dovranno garantire reportistica accurata ai propri clienti.
Nuovi Codici ATECO
Dal 2026 sono stati introdotti codici ATECO specifici per il settore, tra cui il 55.40 per l'intermediazione turistica e codici dedicati per property management e co-hosting.
Cosa fare adesso
- Verifica la tua posizione: hai più di 2 proprietà? Devi strutturare un'attività imprenditoriale
- Richiedi il CIN per tutte le strutture che gestisci
- Aggiorna la reportistica per essere conforme al DAC7
- Consulta un commercialista specializzato nel settore turistico
- Valuta un gestionale che integri tutti questi adempimenti automaticamente
Se hai bisogno di supporto per adeguarti alle nuove normative, contattami per una consulenza personalizzata.